Tin tức mới nhất
5 YẾU TỐ CẦN CÂN NHẮC KHI MUA NHÀ ĐỂ ĐẦU TƯ HIỆU QUẢ TẠI SÉC
Mua nhà không chỉ là tìm nơi để ở, mà còn là bước đi tài chính quan trọng. Một bất động sản tốt cần hội tụ nhiều yếu tố: vị trí thuận tiện, pháp lý rõ ràng, tiềm năng sinh lời, và phù hợp với nhu cầu cá nhân. Nắm chắc 5 yếu tố dưới đây sẽ giúp bạn giảm rủi ro, sử dụng vốn hiệu quả và ra quyết định đúng đắn.
1. Tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư
- Kiểm tra uy tín, năng lực tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án của chủ đầu tư.
- Xem xét các dự án đã hoàn thiện, đánh giá phản hồi từ khách hàng trước đó.
- Ưu tiên các chủ đầu tư minh bạch, có tên tuổi trên thị trường bất động sản tại Séc.
2. Kiểm tra pháp lý dự án
- Đảm bảo dự án có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ: quyền sử dụng đất, giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
- Xác minh kỹ pháp lý để tránh rủi ro về thu hồi đất hoặc tranh chấp về quyền sở hữu.
- Nếu cần, nên có người am hiểu luật hoặc đơn vị uy tín kiểm tra trước khi đặt cọc.
3. Chuẩn bị tài chính rõ ràng
- Thông thường, người mua cần tự có sẵn 10–30% giá trị căn hộ để thanh toán đợt đầu. Phần còn lại có thể vay ngân hàng.
- Tìm hiểu kỹ các chính sách hỗ trợ lãi suất, thời gian ân hạn nợ gốc từ chủ đầu tư.
- So sánh các phương án thanh toán để chọn ra hình thức ưu đãi và tiết kiệm nhất.
4. Vị trí và hạ tầng xung quanh
- Ưu tiên khu vực phù hợp với công việc, học hành và sinh hoạt của gia đình bạn.
- Xem xét hệ thống giao thông, tiện ích công cộng, trường học, trung tâm thương mại, v.v.
- Đánh giá tiềm năng phát triển và khả năng tăng giá trị trong tương lai.
5. Chọn đơn vị môi giới uy tín
- Hợp tác với những đơn vị chuyên nghiệp như Batdongsan.cz để được tư vấn và hỗ trợ toàn diện từ A–Z.
- batdongsan.cz giúp bạn an tâm trong mọi khâu mua/bán bất động sản, đảm bảo quy trình minh bạch, pháp lý rõ ràng, hỗ trợ cả sau khi giao dịch.
🎯 Mua đúng nhà – đầu tư đúng thời điểm – sinh lời đúng hướng.
Liên hệ ngay batdongsan.cz để được đồng hành cùng chuyên gia – bạn không phải đi một mình trong hành trình đầu tư bất động sản tại Séc.
Thời hoàng kim của các nhà phát triển bất động sản: Đã đến lúc của những con cá mập
Thị trường căn hộ tại Praha đang bùng nổ. Trong quý I năm nay, đã có 2.550 căn hộ được bán ra – tăng tới 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là quý đầu năm thành công nhất trong nhiều năm qua. Tất cả dấu hiệu đều cho thấy năm nay sẽ là năm kỷ lục về doanh số bán căn hộ.
Các nhà phát triển bất động sản vẫn luôn than phiền rằng họ gặp khó khăn trong việc xin phép xây dựng. Họ nói đúng – giấy phép không được cấp. Các cơ quan xây dựng gần như tê liệt. Và nhà nước thì không làm gì cả. Chính phủ trong tình huống này chẳng khác gì một con ruồi yếu ớt bị dính vào kính, chỉ chờ bị đập nát.
Nhưng nghịch lý là: tình hình hiện tại lại không hẳn là bất lợi với các nhà phát triển. Họ vẫn đang tạo ra lợi nhuận khổng lồ. Theo phân tích của công ty Flat Zone do Vít Soural điều hành – đơn vị chuyên thu thập dữ liệu thị trường – giá bất động sản tại Séc hiện đang tăng khoảng 10% mỗi năm.
Nhiều doanh nghiệp đang được hưởng lợi từ làn sóng này. Ví dụ, thị trường thế chấp đã ghi nhận mức tăng trưởng khoảng 80% so với năm ngoái. “Thị trường căn hộ tại Praha đã có khởi đầu tốt nhất trong ít nhất 15 năm trở lại đây,” Dušan Kunovský – chủ sở hữu Central Group, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Praha – chia sẻ gần đây. Giai đoạn hai của dự án tại ga Žižkov cũ đã gần như hoàn thiện, tiến độ thi công rất nhanh.
Pavel Šatný – đồng sở hữu công ty Doornite tại Jihlava, nhà sản xuất cửa lớn nhất Séc – cũng không có gì để phàn nàn. “Chúng tôi dẫn đầu ở cả Séc lẫn Slovakia – hai thị trường mà chúng tôi coi là sân nhà. Tại Séc, chúng tôi là nhà sản xuất cửa số một,” ông nói. Doornite hiện đang đẩy mạnh xuất khẩu ra nước ngoài, đặc biệt tại các nước thuộc Nam Tư cũ như Croatia, Slovenia, Serbia hay Bosnia – những nơi họ có vị thế vững chắc.
Doornite là ví dụ tiêu biểu cho một doanh nghiệp Séc biết nắm bắt cơ hội, dù bối cảnh trong nước thiếu đà tăng trưởng thực sự, và tương lai vẫn còn mờ mịt. Nhưng với họ – đây chính là thời cơ. Đã đến lúc cho những con cá mập xuất hiện.
Không chỉ riêng bất động sản, nhiều ngành khác cũng đang hưởng lợi từ “cơn sóng thành công” tưởng chừng là khủng hoảng này. “Chẳng hạn, trong lĩnh vực chiếu sáng, chúng tôi làm việc dựa trên cảm xúc và hành vi. Ví dụ: bạn vào phòng khách, bật đèn. Xem TV thì bạn thường giảm độ sáng – lặp đi lặp lại một cách thủ công. Còn chúng tôi thì thiết kế một nút bấm gắn trên tường. Chỉ cần nhấn nút, cả không gian sẽ tự động điều chỉnh về trạng thái lý tưởng,” – ông Pavel Lískovec, giám đốc đại diện công ty Loxone tại Séc, chia sẻ trong podcast Realitní Club.
Nhà riêng và căn hộ sẽ tiếp tục tăng giá với tốc độ chóng mặt. Các nhóm chuyên gia từ Ngân hàng Quốc gia Séc (ČNB) và ČSOB đều đồng tình với nhận định này.
Năm nay, ČNB dự báo giá căn hộ và nhà ở sẽ tiếp tục tăng đáng kể, mặc dù với tốc độ dưới 10%, theo thông tin trên trang web của họ. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, ngân hàng này đã công bố các phép tính toán học đơn thuần thay vì các dự báo phức tạp trong thời gian dài. Giờ đây, họ đã hé lộ một chút về tương lai ảm đạm, đặc biệt đối với các căn hộ.
Miroslav Plašil, Giám đốc bộ phận phân tích vĩ mô của ČNB, thừa nhận: "Có thể dự đoán rằng động lực giá căn hộ sẽ vượt xa các tính toán của chúng tôi và cuối cùng sẽ là động lực tăng giá trên toàn thị trường nhà ở trong năm nay. Điều này cũng được gợi ý bởi các dự báo nội bộ, chưa được công bố của ČNB về sự phát triển giá căn hộ trong tương lai."
Dự báo "bí mật" này được xác nhận bởi nghiên cứu của ČSOB dựa trên số liệu thực tế từ quý đầu tiên của năm nay. Martin Vašek, Tổng giám đốc ČSOB Hypoteční banka, cho biết vào tháng 6 trên trang web của ČSOB: "Tăng trưởng giá bất động sản ở Séc vẫn duy trì động lực cao. Sự chênh lệch lớn nhất giữa cung và cầu nằm ở phân khúc căn hộ, nơi chúng tôi đã ghi nhận tốc độ tăng giá hai con số sau một thời gian dài và mức giá đã tăng lên mức cao kỷ lục mới. Hơn nữa, không thể mong đợi xu hướng này sẽ thay đổi."
Dominik Rusinko, nhà phân tích kinh tế vĩ mô của ČSOB, đã công bố các ước tính chuyên môn từ nghiên cứu hiện tại của ČSOB trên trang Investiční web: "Trong quý đầu tiên của năm nay, giá căn hộ và nhà riêng, bao gồm cả đất liên quan, đã tăng 9,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý thứ hai, việc tăng giá có thể tiếp tục với tốc độ hai con số. Cần phải tính đến khả năng giá bất động sản ở Séc sẽ tiếp tục tăng nhanh hơn so với mức tăng lương danh nghĩa. Điều này sẽ làm trầm trọng thêm khả năng chi trả nhà ở, vốn đã là một trong những mức tồi tệ nhất trong số các quốc gia Liên minh châu Âu."
Phần lớn người Séc không còn cơ hội mua căn hộ hoặc nhà riêng có vườn bằng thu nhập của họ với sự giúp đỡ của khoản thế chấp, theo dữ liệu được công bố trên trang web của ČNB. Tuy nhiên, ngay cả những người Séc có mức lương tương đối cao cũng có thể thấy có lợi hơn nếu đầu tư thông minh số tiền tiết kiệm của họ mà lẽ ra họ sẽ dùng để đặt cọc cho một căn hộ được mua phần lớn bằng khoản thế chấp. Sau đó, họ sẽ phải trả tiền thuê cho một căn hộ mà họ không sở hữu, nhưng đồng thời họ sẽ không phải trả bất kỳ khoản lãi thế chấp nào. Trong trường hợp đầu tư ban đầu hợp lý, họ có thể mua căn hộ của riêng mình sau nhiều năm. Về cơ bản, họ chỉ cần tính toán xem liệu họ có khả năng kiếm được một căn hộ theo cách này nhanh hơn so với việc họ có được nó bằng khoản vay thế chấp.
Giá nhà đã thay đổi như thế nào trong 10 năm qua?
Giá căn hộ quanh các ga tàu điện ngầm ở Praha đã tăng mạnh trong suốt thập kỷ vừa rồi. Theo số liệu mới nhất, giá căn hộ tại hầu hết các khu vực ít nhất đã tăng gấp đôi, một số nơi thậm chí tăng hơn 200%. Điều này cho thấy sống gần metro từ lâu đã là lựa chọn hấp dẫn và được nhiều người dân Praha coi là khoản đầu tư có giá trị.
Tất cả các ga metro đều ghi nhận mức tăng đáng kể trong 10 năm qua. Ga có mức tăng cao nhất là Nádraží Holešovice, với giá căn hộ tăng 241%, từ mức 41.461 Kč/m² đầu năm 2014 lên 141.340 Kč/m² đầu năm 2024. Những khu vực quanh các ga Zličín, Invalidovna và Černý Most cũng ghi nhận mức tăng hơn gấp ba lần so với năm 2014. Nguyên nhân chính ở những nơi có mức tăng cao là do thay đổi cơ cấu nhà ở, tức là tỉ lệ giữa căn hộ cũ và các dự án xây mới. Những khu vực này đều chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án bất động sản trong vài năm trở lại đây.
Khu vực đắt nhất
Trung tâm Praha vẫn là nơi có giá bất động sản cao nhất. Hiện tại, giá căn hộ quanh các ga Staroměstská, Hlavní nádraží và Malostranská đều vượt 200.000 Kč/m².
Tình hình cũng tương tự cách đây 10 năm. Năm 2014, ba ga đắt nhất lần lượt là Staroměstská, Malostranská và Můstek. Khi đó, giá trung bình quanh ga Staroměstská là 117.603 Kč/m², còn quanh Malostranská là 107.405 Kč/m², tức chỉ bằng khoảng một nửa so với hiện tại.
Khu vực rẻ nhất
Nếu như năm 2014 chỉ có hai ga vượt mốc 100.000 Kč/m², thì nay tình hình đã khác hẳn. Theo dữ liệu nửa đầu năm nay, chỉ còn hai khu vực có giá dưới 100.000 Kč/m² là quanh ga Roztyly với mức giá trung bình 92.671 Kč/m² và Letňany với giá 97.400 Kč/m².
Cả hai nơi này cũng ghi nhận mức tăng gần gấp ba so với 10 năm trước. Vào năm 2014, hai khu vực rẻ nhất là quanh các ga Černý Most và Luka với giá trung bình lần lượt là 35.223 Kč/m² và 35.997 Kč/m². Cả hai nơi đều tăng khoảng 200% trong vòng 10 năm.
Sự khác biệt trong tốc độ tăng giá
Hầu hết các ga đều ghi nhận mức tăng giá hơn 100%. Ngược lại, mức tăng phần trăm thấp nhất lại nằm ở những khu vực vốn đã đắt đỏ như Můstek, Radlická, Malostranská và Staroměstská. Tuy nhiên, ngay cả ở đây, mức tăng cũng đạt ít nhất 81%.
Có bốn ga ghi nhận mức tăng trên 200%. Dẫn đầu là Nádraží Holešovice với mức tăng 241%. Năm 2014, một mét vuông căn hộ ở đây trung bình chỉ 41.461 Kč, hiện nay người mua phải chuẩn bị thêm gần 100.000 Kč cho mỗi mét vuông. Các khu vực quanh Zličín, Invalidovna và Černý Most cũng ghi nhận mức tăng hơn gấp ba lần.
Tổng thể, nhìn theo từng tuyến metro sẽ thấy rõ sự thay đổi giá tại từng khu vực cụ thể.
Tuyến metro A
Ga có mức tăng giá cao nhất là Hradčanská, tăng 185% từ 59.942 Kč/m² năm 2014 lên 170.983 Kč/m² hiện tại.
Một căn hộ mẫu rộng 70 m² năm 2014 có giá khoảng 4.200.000 Kč, nay tăng lên khoảng 12.000.000 Kč.
Nơi rẻ nhất trên tuyến A hiện là quanh ga Depo Hostivař, cần khoảng 7.300.000 Kč cho căn hộ 70 m². Đắt nhất là quanh ga Staroměstská với mức giá khoảng 15.700.000 Kč cho cùng diện tích.
Tuyến metro B
Ga tăng giá mạnh nhất là Zličín với mức tăng 206%. Căn hộ mẫu năm 2014 có giá khoảng 3.200.000 Kč, năm nay cần gần 9.800.000 Kč.
Rẻ nhất trên tuyến B là quanh ga Smíchovské nádraží với giá 7.061.460 Kč cho 70 m². Đắt nhất là quanh Náměstí republiky, khoảng 12.600.000 Kč.
Tuyến metro C
Như đã nói ở trên, Nádraží Holešovice là nơi tăng mạnh nhất với 241%. Căn hộ 70 m² ở đây năm 2014 chỉ khoảng 2.900.000 Kč, hiện nay giá trị gần 10.000.000 Kč.
Khu vực có giá phải chăng nhất là cuối tuyến C, quanh ga Roztyly với mức giá gần 6.500.000 Kč cho căn hộ 70 m². Đắt nhất là quanh ga Hlavní nádraží với mức giá khoảng 14.200.000 Kč.
Những yếu tố khác ảnh hưởng đến giá nhà gần metro
Cuối cùng, cần nhấn mạnh rằng giá nhà quanh metro còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức độ thuận tiện di chuyển, chất lượng khu vực, tỷ lệ nhà mới xây và các dự án đang triển khai. Trung bình, nhà mới xây thường đắt hơn nhà cũ xây bằng gạch khoảng 15%, và đắt hơn nhà trong chung cư panel khoảng 30%.
Ví dụ là các khu vực quanh ga Jinonice và Radlická, nơi có tỷ lệ nhà mới cao nên giá cũng cao hơn đáng kể so với khu vực Smíchovské nádraží. Tuy nhiên, như đã nói ở trên, khu vực này có thể sẽ thay đổi trong tương lai.
Dữ liệu trong 10 năm qua cho thấy bất động sản quanh metro ở Praha luôn giữ được giá trị và sức hút. Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục tăng và thị trường còn thiếu nguồn cung, việc sở hữu nhà ở các khu vực này vẫn là lựa chọn sáng suốt. Khả năng di chuyển nhanh và dễ dàng trong thành phố là yếu tố then chốt khi cân nhắc đầu tư bất động sản.